🥅 Podpisanie Aktu Notarialnego Z Deweloperem

Umowa, zawsze zawierana obowiązkowo w formie aktu notarialnego, co do zasady podpisywana jest u notariusza w terminie zaproponowanym przez dewelopera, a często również we wskazanej przez niego kancelarii, co najczęściej wynika z faktu, że kancelaria, w której deweloper podpisuje wszystkie (bądź większość) umów w ramach danej

W tym poście chciałabym omówić jak przebiega podpisanie aktu notarialnego z notarialny to umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa sprzedaży między nabywcą, a deweloperem. Na podpisanie tego najważniejszego dokumentu umawiamy się w Kancelarii Notarialnej wskazanej przez dewelopera. Deweloperzy współpracując z daną kancelarią zazwyczaj mają niższe mówiąc byliśmy trochę zestresowani na dzień przed tym spotkaniem, podobnie jak przed podpisaniem umowy kredytowej. Umowa jest napisana bardzo trudnym językiem. Na szczęście nasza doradczyni doradziła nam, a raczej poprosiła abyśmy załatwili od dewelopera wzór takiej umowy. Chciała również sprawdzić, czy wszystko jest w porządku. Normalnie bierze udział w tego typu spotkaniach, jednak w wyznaczonym przez dewelopera terminie, akurat nie mogla. Tak więc w spotkaniu uczestniczyliśmy my – nabywcy mieszkania, przedstawiciel dewelopera oraz zaskoczeniem dla nas było czytanie na głos całego dokumentu przez notariusza. Tempo co prawda było zawrotne (byliśmy pod wrażeniem jak szybko można czytać;) ale dokument znaliśmy, więc w razie niejasności mogliśmy przerwać w celu rozwiania naszych zawiera akt notarialny?– większość atu notarialnego stanowią wypisy z ksiąg wieczystych dotyczące praw do przejazdu i przechodu przez działki – oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności przedmiotowej lokalu – szczegółowy wykaz opłat sądowych i wynagrodzenia notariusza – załączniki: rzut mieszkania, karta inwentaryzacyjna lokalu, opis wykończeniaDodatkowo notariusz informuje kupujących o obowiązku zgłoszenia do opodatkowania podatkiem od nieruchomości oraz obowiązku uiszczenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste gruntu. Notariusz podaje gdzie dokładnie należy się udać i w jakim terminie. Wiele osób nie zdaje sobie sprawy z tych obowiązków. My szczerze mówiąc też nie wiedzieliśmy. Największym zaskoczeniem jednak była dla nas wysokość opłat za miejsce w hali garażowej. Takich informacji nikt nie udzielał wcześniej, dlatego warto się zapoznać z tym tematem wcześniej, aby nie być później niemile zaskoczonym. No votes wait... Warto wiedzieć, że umowy deweloperskie są zawierane w formie aktu notarialnego. W przypadku zmiany stanu cywilnego osoby kupującej zalecane jest podpisanie aneksu w tej samej formie. Rekomendowane jest nabywcy uporządkowanie sytuacji przed podpisaniem umowy przyrzeczonej. Oczywiście niektóre osoby czekają z aktualizacją do ostatniego ^{Zakup własnego mieszkania od dewelopera wiąże się z wieloma decyzjami i formalnościami. Jedną z nich jest podpisanie umowy deweloperskiej, która jest jednym z najważniejszych dokumentów podpisywanych przez kupującego i dewelopera. Tłumaczymy więc, czym jest oraz na co zwrócić uwagę, aby zakup mieszkania przebiegł bez zbędnych problemów. Czym jest umowa deweloperska? Umowa deweloperska to nic innego jak dokument mający na celu zobowiązanie dewelopera do przeniesienia odrębnej własności na nabywcę w zamian za określoną cenę. Nie jest to jednak umowa przenosząca już prawo do mieszkania na kupującego, a jedynie mówiąca o tym, że tak właśnie ma się stać według niej w przyszłości. Pomimo tego jej podpisanie jest niezwykle istotne z punktu widzenia nabywcy, gdyż zapewnia go o tym, że po spełnieniu określonych warunków stanie się on właścicielem danej nieruchomości. To, co powinna zawierać umowa deweloperska, reguluje natomiast stosowana Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. ( Nr 232, poz. 1377), a brak któregokolwiek z wymienionych elementów jest równoważny z nieważnością takiej umowy. Co ważne, umowa deweloperska zawierana jest między kupującym a deweloperem w formie aktu notarialnego, wobec tego musi być zawarta przed notariuszem. Istotne elementy umowy deweloperskiej, na które warto zwrócić uwagę Wśród elementów, z których musi obowiązkowo składać się umowa deweloperska, można wymienić między innymi: określenie stron umowy oraz daty i miejsca jej zawarcia, cenę nabycia prawa własności lokalu, informacje o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości,położenie i ważne cechy budynku, powierzchnie i określenie układu pomieszczeń, a także standardu, w jakim zostaną przeprowadzone prace wykończeniowe, terminy rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych. Oprócz tego warto jednak, podpisując umowę deweloperską, zwrócić uwagę na kilka innych czynników, które mogą mieć wpływ na proces budowy mieszkania oraz jego przekazania przez dewelopera. Harmonogram płatności Pierwszym z nich jest ustalony z deweloperem harmonogram płatności. Najczęściej deweloperzy proponują rozwiązanie podzielone na 4 części, ponieważ w trakcie budowy nieruchomości posiłkują się pieniędzmi nabywców, aby móc w pełni zrealizować inwestycję. Taki harmonogram, zwłaszcza w przypadku kredytów hipotecznych naraża jednak nabywców na dodatkowe koszta. Dlatego warto negocjować harmonogram, tak aby wpłaty podzielone były na dwie części w proporcjach 20/80 lub 10/90. Termin odbioru technicznego mieszkania Jednym z najważniejszych czynności związanych z kupnem mieszkania od dewelopera jest skontrolowanie jego stanu technicznego. Dlatego też umowa deweloperska powinna zawierać precyzyjny termin (dokładną datę) odbioru technicznego mieszkania, a także informacje na temat kar w razie jego przekroczenia przez dewelopera. Dokładne informacje na temat kosztów, jakie musi ponieść nabywca Koszt zakupu mieszkania oraz jego utrzymania po wydaniu przez dewelopera to elementy, o których każdy kupujący doskonale zdaje sobie sprawę. Jednak podpisując umowę deweloperską, warto również zwrócić uwagę na to, czy deweloper nie obciąża swoich klientów na przykład kosztami związanymi z wykonaniem przyłączy do sieci. Dokładny metraż nieruchomości Zawarcie ogólnego metrażu mieszkania daje wiele możliwości interpretacji przez dewelopera. Dlatego też w umowie deweloperskiej powinny być dokładnie określone metraże wszystkich pomieszczeń, a także metraż przynależności, którym może być na przykład balkon, taras czy działka wchodząca w skład zakupionej nieruchomości. Prawo do odstąpienia od umowy Ten element umowy deweloperskiej jest niezwykle istotny w przypadku finansowania inwestycji za pomocą kredytów hipotecznych. Pomimo że umowa podpisywana z deweloperem określa warunki, w jakich można odstąpić od umowy, najczęściej w tych punktach nie wspomina się nic o sytuacjach, w których bank nie przyzna inwestorom kredytów. Warto więc zadbać o zapis dotyczący możliwości odstąpienia od umowy w przypadku nieuzyskania kredytu hipotecznego w banku. Dodatkowo chcąc mieć pewność, że umowa deweloperska jest korzystna, warto skonsultować się w tej sprawie z prawnikiem, który przeanalizuje ją pod kątem nielegalnych zapisów.} Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 390) umowa przedwstępna może zobowiązywać do zawarcia umowy deweloperskiej, a także może zobowiązywać bezpośrednio do przeniesienia własności nieruchomości. Przewidzianą dla niej formą jest niekoniecznie forma aktu notarialnego, gdyż dopuszcza się również formę pisemną. Nadeszła chwila niezwykle ważna w procesie zakupu mieszkania od dewelopera. Budynek już wybudowany, odebraliście swoje mieszkanie protokołem, usterek już nie ma, zapłaciliście deweloperowi całą należną cenę pora więc na podpisanie umowy sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego. Dopiero po jego podpisaniu stajecie się właścicielem tego, na co tak długo czekaliście i co kosztowało was dużo nerwów i… pieniędzy – własnego aktu notarialnego odbywa się zwykle w kancelarii notarialnej (lub w innym miejscu, np. w biurze dewelopera czy w wynajętej sali) przed notariuszem wskazanym przez dewelopera. Wiele osób buntuje się przeciwko takiemu rozwiązaniu, ale jak już kiedyś pisałam, ma to pewne uzasadnienie, choć obligatoryjne oczywiście nie jest. Za chwilę zobaczycie, jak dużo dokumentów i zaświadczeń potrzeba, aby akt notarialny mógł być sporządzony. Większość dokumentacji wydają urzędy i trudno spodziewać się, aby wydawały je w kilkudziesięciu egzemplarzach. Byłoby to niezbędne, gdyby umowy sporządzane były dla każdego klienta w innej kancelarii, przez niego wskazanej. Nie bez znaczenia jest też organizacyjna strona przedsięwzięcia. Wyobraźcie sobie, ile czasu zajęłoby podpisanie wszystkich umów, gdyby w budynku było 500 mieszkań, a każdy z klientów podałby adres kancelarii w innej dzielnicy, lub w innym mieście. Zdecydowanie łatwiej, szybciej i bezpieczniej zorganizować całą „akcję” w jednym miejscu. Nie chcę już nawet wspominać o tym, że bez względu na nazwisko czy adres notariusza, wszędzie powinniście zostać tak samo dobrze i profesjonalnie potraktowani. Notariusz jest przecież osobą godną zaufania, bezstronną i nie należy w żadnym wypadku z góry podejrzewać, że działa w zmowie z deweloperem, aby w jakikolwiek sposób skrzywdzić klienta. Ja takich notariuszy nie znam i nie sądzę, żeby ktokolwiek z was na takiego się że przy podpisywaniu z deweloperem umowy na wybudowanie mieszkania, przedyskutowaliście termin podpisania aktu notarialnego i wiecie już, że ten dzień raczej nie nastąpi w dniu odbioru lokalu – poza sytuacją, kiedy kupujecie lokal już wybudowany. Deweloper jest zobowiązany do przedstawienia u notariusza następujących dokumentów:zaświadczenia o oznaczeniu budynku numerem porządkowym;aktualnego wypisu z rejestru gruntów z wyrysem;aktualnego odpisu księgi wieczystej nieruchomości;zaświadczenia o samodzielności lokali;wyrysu z mapy geodezyjnej z naniesionym budynkiem;uchwały zarządu spółki, zezwalającej na sprzedaż lokali;aktualnego odpisu z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego; decyzji zatwierdzającej projekt i wyrażającej zgodę na budowę budynku; planów wszystkich kondygnacji budynku według inwentaryzacji powykonawczej budynku; wypisu z kartoteki lokali. Jeżeli w dziale IV księgi wieczystej wpisana została hipoteka, np. z tytułu kredytu, jakiego bank udzielił deweloperowi na budowę, to dodatkowo niezbędny będzie dokument zaświadczający, że bank (lub inna osoba czy instytucja) zwalniają przedmiotowy lokal z obciążeń na swoją rzecz. W różnych przypadkach dokumentów może być dużo więcej, lub mogą być nieco inne niż wyżej wymienione. Te, które przytoczyłam są tylko przykładowe (aczkolwiek podstawowe) i mają na celu wyłącznie wyjaśnienie, że deweloper musi mieć trochę czasu, aby wszystko zgromadzić. Wy sami natomiast nie musicie całej dokumentacji czytać ani sprawdzać, ponieważ robi to notariusz już przy pierwszej umowie w danej inwestycji. A jak już ustaliliśmy wcześniej, do notariusza należy mieć zaufanie. Kupujący, czyli wy, do notariusza przynosi ważny dokument tożsamości, najlepiej dowód osobisty, numer NIP (zanotowany w dowolnym miejscu lub w pamięci – do sprawdzenia czy został prawidłowo zapisany) i pieniądze na dokonanie wszelkich opłat związanych z przeniesieniem własności. A będzie ich niemało. Ale o opłatach treści aktu notarialnego znajdziecie opis gruntu, budynku, w którym znajduje się mieszkanie, opis mieszkania, wraz z metrażem, usytuowaniem i prawami mu służącymi. Prawem takim jest np. udział w wieczystym użytkowaniu lub własności gruntu, na którym budynek jest usytuowany czy udział w częściach wspólnych budynku (klatkach schodowych, windach, korytarzach, itp.). W niektórych przypadkach prawem jest także wyłączne korzystanie z ogródka lub miejsca parkingowego, o ile taką zasadę przypadku miejsc garażowych usytuowanych w ogólnej hali garażowej można zastosować dwa rozwiązania. Albo wyodrębnia się halę jako samodzielny lokal użytkowy i wtedy nabywacie udział w tymże lokalu. Przy czym jeżeli, dla przykładu, wszystkich miejsc garażowych byłoby 20 a wy macie mieć prawo korzystania z jednego miejsca , to udział wynosiłby wówczas 1/20. Albo można uznać, że hala garażowa stanowi część wspólną budynku, ale konkretne miejsca garażowe są przydzielane do wyłącznego korzystania właścicielom konkretnych lokali, co zapisane jest w akcie notarialnym. W takim przypadku miejsce to będzie na stałe związane z lokalem a prawo do niego można odsprzedać wyłącznie osobie, która jest właścicielem lokalu w tym samym budynku. Wbrew pozorom takie rozwiązanie ma jednak swoje plusy, jak chociażby to, że do garażu (a co za tym idzie do całego budynku) mają dostęp wyłącznie właściciele lub osoby przez nich zaproszone. Względy bezpieczeństwa mieszkańców mają tu, moim zdaniem, ogromne znaczenie. Natomiast jeśli wyodrębnia się halę garażową jako samodzielny lokal użytkowy i sprzedaje wam udział w tymże lokalu wraz z prawem do korzystania z konkretnego miejsca parkingowego to taki udział nie jest w żaden sposób związany z własnością lokalu w danym budynku, a tym samym można go sprzedać każdej osobie, w tym również oczywiście spoza mieszkańców danego osób, które po raz pierwszy podpisują notarialną umowę sprzedaży, niezrozumiały jest zazwyczaj paragraf, w którym mowa o tym, w jakim udziale przysługuje wam prawo do części wspólnych budynku oraz gruntu, na którym wybudowano budynek. Udział ten zapisany jest w formie ułamka, gdzie w mianowniku znajduje się suma powierzchni użytkowych wszystkich samodzielnych lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu (np. biur czy sklepów, o ile są takowe w budynku) a także pomieszczeń przynależnych (np. komórek, schowków czy pomieszczeń gospodarczych), zaś w liczniku ułamka jest suma powierzchni użytkowej mieszkania, które kupujecie i ewentualnych pomieszczeń do niego przynależnych. Dla przykładu, gdybyście kupowali pięćdziesięciometrowe mieszkanie i trzymetrowe pomieszczenie gospodarcze a suma powierzchni użytkowych wszystkich samodzielnych lokali w tym budynku oraz pomieszczeń przynależnych wynosiłaby 1 500 metrów kwadratowych, wówczas udział związany z waszym lokalem wynosiłby 53/1500. Może się jednak zdarzyć, że w metrażu pojawiają się cyfry po przecinku. Wtedy licznik i mianownik wszystkich ułamków mnoży się przez 100. Po zsumowaniu wszystkich ułamków, powstałych we wszystkich aktach notarialnych danej nieruchomości, musimy otrzymać 1. Tak wyliczony udział nie jest tylko liczbą na papierze. W praktyce, zgodnie z Ustawą o własności lokali, ułamek ten stanowi o tym, jakie koszty będziecie w przyszłości ponosili na utrzymanie nieruchomości wspólnej, tj. na sprzątanie, administrowanie, remonty, ale też podatki. A jeżeli wspólnota będzie generowała zyski, np. z reklam umieszczanych na terenie posesji, to udział ten będzie stanowił o waszych dochodach z tego tytułu. Z udziałem wiąże się także, a może przede wszystkim, ilość udziałów, jakimi będziecie dysponowali podczas zebrań wspólnoty mieszkańców. Tymi udziałami głosuje się np. wybierając zarząd lub decydując jakie remonty przeprowadzać w budynku (o ile wszyscy nie postanowicie inaczej).Akt notarialny zawiera także wnioski do sądu prowadzącego księgi wieczyste, aby sąd wydzielił wasz lokal do nowej księgi oraz wpisał was jako właścicieli. W efekcie, po rozpatrzeniu przez sąd wniosków, w księdze wieczystej, która dotychczas prowadzona była dla nieruchomości gruntowej, zostanie wpisany budynek oraz wszystkie lokale znajdujące się w nim wraz z opisem praw im służących, a dla każdego z lokali zostanie założona nowa księga wieczysta zawierająca pełną informację o każdorazowym właścicielu tegoż lokalu, o prawach, jakie lokalowi służą, a także obciążeniach, jakie na nim ciążą. W tym przypadku obciążenia to zwykle hipoteka na rzecz banku, w którym uzyskaliście swój kredyt mieszkaniowy. W ramach dygresji podpowiem tylko, że przed wpisaniem hipoteki bank musi wystawić wam dokument informujący o wysokości i rodzaju kredytu – ważne jest, aby w treści tego dokumentu wyraźnie napisane było, że kredyt został udzielony na budowę mieszkania a nie na jego zakup. To bardzo znacząco wpłynie na koszt ustanowienia związane z przeniesieniem własności zwyczajowo pokrywa kupujący, więc musicie liczyć się ze sporym wydatkiem. Poniżej wymienię najważniejsze koszty obowiązujące w dniu dzisiejszym, czyli według stanu na sierpień 2004 roku, oraz podam sposób ich liczenia. Dla potrzeb wyliczeń przyjmijmy, że mieszkanie jest warte łącznie brutto 200 000 zł:taksa notarialna – liczona według następującego wzoru: 1 010 zł plus 0,5% od nadwyżki powyżej 60 000 zł co w przypadku ceny 200 000 zł daje kwotę 1 710 zł;VAT od taksy notarialnej – 22% czyli 376,20 zł;Opłata sądowa – bodaj największa ze wszystkich, liczymy ją następująco: 6 600 zł plus 5% od nadwyżki powyżej 100 000 zł i z tego płacimy 1/5 część, co w przypadku naszej ceny 200 000 zł wyniesie 2 320 zł Razem już mamy 4 406,20 zł, a to jeszcze nie wszystko. Trzeba doliczyć jeszcze opłaty za wniosek do sądu, koszty druku nowej księgi, koszty wypisów aktu notarialnego (w zależności od ilości stron) a w niektórych przypadkach także inne koszty, ale wszystkich nie sposób wymienić. Z doświadczenia wiem, że podpisanie aktu notarialnego może być bardzo emocjonującym momentem. Wielu klientów nie zauważa nawet, że zmieniono im w treści imię lub numer mieszkania. Takie pomyłki mogą się zdarzyć, więc warto naprawdę uważnie słuchać, kiedy notariusz odczytuje treść aktu, a w przypadku jakichkolwiek niejasności należy poprosić o stosowne wyjaśnienie. W dobrej kancelarii notarialnej przed podpisaniem aktu z pewnością otrzymacie jego projekt do zapoznania się. Już wtedy warto we własnym zakresie sprawdzić ewentualne niejasne zapisy lub zaznaczyć je w treści i zapytać już tylko pozostaje czekać na zawiadomienie o założeniu księgi wieczystej. Taki dokument otrzymacie pocztą. Nie wrzucajcie go natychmiast do szuflady szczęśliwi, że to już koniec! Przeczytajcie uważnie całą treść. Sprawdźcie czy zgadzają się wasze imiona, nazwiska, imiona rodziców, numer i powierzchnia lokalu. Jeżeli znajdziecie najmniejszy chociażby błąd, udajcie się w oznaczonym na zawiadomieniu terminie, aby sprostować pomyłkę. Na tym etapie jest to prosta czynność, ale jeśli nie zareagujecie i wpis uprawomocni się, wtedy wszelkie zmiany będą dość czasochłonne i skomplikowane. Pamiętajcie, że Jan Kowalski syn Tadeusza to zupełnie inna osoba, niż Jan Kowalski syn na to, że tym razem to już naprawdę koniec waszej przygody z zakupem mieszkania. Mam nadzieję, że artykuły z serii „Okiem dewelopera” okazały się przydatne i kilka osób uchroniły przed niemiłymi niespodziankami. Teraz czekam na pytania od czytelników oraz na propozycje kolejnych tematów mieszkaniowo – deweloperskich.(Konsultacja prawna odcinka: bebiak) Z tego wpisu dowiesz się, na co zwrócić uwagę, zawierając każdą z poszczególnych umów (jeśli będą konieczne) i nie dać się wpuścić w maliny. Zapraszamy do lektury! UMOWY Z DEWELOPEREM I ICH RODZAJE. W trakcie procesu zakupu mieszkania od dewelopera, prawdopodobnie zawrzesz z nim kilka umów, tj.: Jeśli decydujesz się na zakup mieszkania od dewelopera w budynku, którego budowa dopiero się rozpocznie lub już trwa, podpisujesz z realizatorem inwestycji umowę deweloperską. Wymóg zawierania jej w formie aktu notarialnego i zapisy, które powinny się w niej znaleźć, reguluje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawa deweloperska, której obecna wersja obowiązuje do 30 czerwca 2022 roku. Od 1 lipca w życie wejdą zapisy nowelizacji z 2021 roku (nowa ustawa deweloperska), a w tytule dokumentu pojawi się "Deweloperski Fundusz Gwarancyjny". W ustawie znajdziesz informacje o prawach i obowiązkach stron umowy deweloperskiej, a w szczególności obowiązki dewelopera związane z podjęciem przedsięwzięcia budowlanego oraz o obowiązku wpisu roszczeń wynikających z umowy do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Jak wygląda umowa deweloperska? Którym paragrafom powinieneś przyjrzeć się bliżej? Do czego zobowiązuje się w niej deweloper? Sprawdź dokładne opracowanie umowy deweloperskiej i bezpłatnie pobierz wzór! Czym jest umowa deweloperska? Przy zakupie mieszkania od dewelopera z rynku pierwotnego spotkasz się z kilkoma rodzajami umów: umową rezerwacyjną, przedwstępną sprzedaży, ustanowienia odrębnej własności lokalu, umową deweloperską. Zgodnie z przepisami prawa umowa deweloperska musi przyjąć formę aktu notarialnego. Wówczas strony umowy mogą na drodze sądowej dochodzić swoich praw. To, jakie informacje powinna zawierać umowa deweloperska i jak dokładnie musi wyglądać, reguluje art. 22 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Określa on, że w akcie notarialnym konieczne jest zawarcie: stron umowy; miejsca i daty podpisania umowy; ceny przedmiotu sprzedaży, nabycia prawa do nieruchomości; informacji o nieruchomości, na której przeprowadzona ma być inwestycja budowlana dewelopera (powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, oznaczenie właściciela nieruchomości, obciążeń hipotecznych czy służebności); położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego bądź budynku wielorodzinnego, w którym znajduje się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy; usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku oraz powierzchni i układu pomieszczeń w mieszkaniu; zakresu i standardu wykończenia mieszkania, do których wykonania jest zobowiązany deweloper; terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności; wysokości i terminu lub warunków spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; informacji dotyczących mieszkaniowego rachunku powierniczego (numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informacja o kosztach prowadzenia rachunku), gwarancji bankowej (nazwa banku, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji) albo gwarancji ubezpieczeniowej (nazwa ubezpieczyciela, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji); numeru pozwolenia na budowę oraz nazwy organu, który je wydał z informacją czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone; terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danej inwestycji budowlanej; warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej i warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej; sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; i inne. Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego bądź prowadzenia inwestycji z deweloperem nabywca powinien zadbać o to, by deweloper zapewnił mu środki ochrony w postaci prospektu informacyjnego czy wpłaty środków pieniężnych na poczet ceny zakupu nieruchomości. Tytuł dokumentu i numer aktu Repertorium A numer 1233/2015 AKT NOTARIALNY Każdy dokument zawierany notarialnie otrzymuje swój indywidualny numer repertorium, czyli wykazu prowadzonych przez notariusza akt oraz tytuł Akt notarialny. Forma urzędowa dokumentu pozwala stronom umowy dochodzić roszczeń na drodze sądowej na wypadek niewywiązania się drugiego uczestnika z umowy bądź w przypadku sporu w kwestiach zapisanych w porozumieniu. Data i określenie stron umowy Dnia trzydziestego czerwca dwa tysiące dwudziestego pierwszego ( roku, przede mną notariuszem Anną Nowak w Kancelarii Notarialnej w Mieście przy ulicy Przykładowej nr 10, stawili się: 1. Jan Kowalski, syn Stanisława Jana i Zofii, jak podaje zamieszkały: 66-100 Miasto nr 11, PESEL 70023111111, dowód osobisty AAA 123456 – działający jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: BUDUJE DOMY Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Poznaniu, ulica Prosta nr 1, (zwana w dalszej treści aktu również „Deweloperem”), wpisanej do rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nr KRS 0000112233, co wynika z okazanej informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego wydanego w dniu dzisiejszym oraz pełnomocnictwa z dnia roku nr 1111/2020, jednocześnie zapewniając, że pełnomocnictwo to do dnia dzisiejszego nie wygasło, nie zostało zmienione ani odwołane. 2. Piotr Nowak, syn Jana i Zofii, jak podaje zamieszkały: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 75023111111, dowód osobisty BBB 123456, jego żona 3. Pamela Nowak, córka Henryka i Haliny, jak podaje zamieszkała: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 77043111111, dowód osobisty CCC 123456, (zwani w dalszej treści aktu również „Nabywcą”). których tożsamość ustaliłem na podstawie okazanych wyżej powołanych dowodów osobistych. Akt notarialny umowy deweloperskiej rozpoczyna określenie dokładnej daty czynności prawnej, czyli spotkania stron umowy z notariuszem, sporządzenia, odczytania i podpisania dokumentu. Datę zapisuje się cyfrowo i słownie w następującej kolejności: dzień – miesiąc – rok, w celu uniknięcia pomyłki. Tuż za datą notariusz zapisuje swoje dane osobowe oraz adres kancelarii notarialnej. W następnej kolejności wpisywane są dane personalne stron umowy. Uczestnicy zobowiązani są potwierdzić swoją tożsamość, okazując dowody osobiste. Notariusz na ich podstawie wpisuje adres zameldowania, numer i serię dowodu osobistego oraz PESEL uczestników porozumienia. Przy deweloperze dodatkowo pojawia się informacja o firmie deweloperskiej (nazwa, adres, KRS) oraz pełnomocnictwie, jakie powinien posiadać przedstawiciel dewelopera, podpisujący umowę. W przedstawionym przez nas wzorze po stronie nabywcy nieruchomości są dwie osoby, ponieważ mieszkanie kupuje wspólnie małżeństwo. Jeśli małżonkowie posiadają wspólność majątkową i nabywają mieszkanie ze wspólnych środków zobowiązani są oboje stawić się u notariusza i podpisać pod aktem umowy deweloperskiej. Tożsamość stawających ustaliłam na podstawie okazanych dowodów osobistych, powołanych przy nazwiskach. Stawający oświadczyli, że nie zachodzą okoliczności uzasadniające unieważnienie ich dowodów osobistych stosownie do treści art. 50 ust. 3 pkt 6 w związku z treścią art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 6 sierpnia 2010 roku o dowodach osobistych (tekst jednolity Dz. U. 2010 Nr 167 poz. 1131). Poniżej określenia stron umowy i pokrewieństwa między uczestnikami notariusz wpisuje notę podobną do powyższej, mówiącą o sposobie ustalenia tożsamości uczestników czynności prawnej. Oświadczenia dewelopera Deweloper jest przedsiębiorcą, który zarabia na sprzedaży bądź najmie wybudowanych przez siebie nieruchomości. Nie są to wyłącznie domy i budynki mieszkalne, ale również obiekty handlowe i przemysłowe czy biurowce. Zadania dewelopera skupiają się na zakupie działki budowlanej, kontroli całego procesu inwestycyjnego, reklamie i sprzedaży bądź najmie nowo wybudowanych obiektów. Z powodu braku dobrej regulacji prawnej działań deweloperów i częstych nadużyć z ich strony, kilka lat temu wprowadzono ustawę deweloperską. Zasady, które zostały w niej opisane, obejmują specjalnymi prawami i ochroną nabywców nieruchomości deweloperskich, wobec których deweloper zobowiązał się do przeniesienia własności nieruchomości. To skuteczne zabezpieczenie przed nieuczciwymi postępowaniami deweloperów. UMOWA DEWELOPERSKA § 1. Deweloper, oświadcza, że: – jest właścicielem nieruchomości (zwanej dalej "Nieruchomością") położonej w Mieście obręb ewidencyjny 110, składającej się z działki nr 11/1 o powierzchni 0,1555 ha, dla której Sąd Rejonowy w Mieście Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KWW/00112233/2, – w dziale III ww. księgi wieczystej wpisywane są sukcesywnie roszczenia osób, z którymi Deweloper podpisuje umowy deweloperskie i umowy przedwstępne, przy czym przedmiotem tych umów nie jest przedmiotowy lokal mieszkalny, a Deweloper oświadcza, że nie zawrze umów, które byłyby tożsame z przedmiotem tej umowy, Deweloper w akcie notarialnym zobowiązuje się przekazać nabywcom prawo własności do indywidualnych lokali mieszkalnych. Nie może zawrzeć umowy deweloperskiej czy przedwstępnej z różnymi nabywcami, przyrzekając im sprzedaż tej samej nieruchomości. Umowa przedwstępna z deweloperem zawierana notarialnie daje możliwość wpisania roszczeń kupujących mieszkanie w dziale III KW nieruchomości, co jest pewnym zabezpieczeniem praw nabywcy. Trzeba pamiętać o tym, że odstępując od umowy deweloperskiej jako nabywca, trzeba wykreślić powyższy zapis z KW. – dział IV ww. księgi wieczystej wolny jest od wpisów, a Deweloper oświadcza, że dział ten zostanie wolny od wpisów, W dziale IV księgi wieczystej wpisywane jest obciążenie nieruchomości hipoteką umowną. Deweloper zobowiązuje się, że nie będzie zaciągał kredytu, dla którego zabezpieczeniem byłaby przedmiotowa nieruchomość. – przedmiotem jego działalności jest budownictwo mieszkaniowe i w ramach prowadzonej działalności realizować będzie przedsięwzięcie deweloperskie pod nazwą „Osiedle Pod Kasztanami etap I”. Przedsięwzięcie deweloperskie obejmować będzie budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zwanego dalej w umowie budynkiem, z 50 lokalami mieszkalnymi, 50 pomieszczeniami przynależnymi i z jednym garażem wielostanowiskowym z 50 miejscami postojowymi, zlokalizowanego na ww. nieruchomości, budynek zbudowany będzie zgodnie z projektem sporządzonym przez Biuro Architektoniczne ARTBUD z siedzibą w Mieście i na podstawie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę wydanej przez Prezydenta Miasta Miasta z dnia roku SDR 123/DP/12/2021, Opis działalności firmy deweloperskiej i szczegółowy opis zrealizowanej inwestycji mieszkaniowej. Deweloper nie musi zajmować się wyłącznie budownictwem mieszkaniowym, zakres działań inwestycyjnych może obejmować także inne obiekty. Dobrze by w tym miejscu znalazł się w miarę dokładny opis przedsięwzięcia budowlanego, w ramach którego powstał przedmiot umowy, czyli lokal mieszkalny. Notariusz umieszcza także podstawową informację o dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. – w ramach wykonania tej umowy zostanie wykonana na nieruchomości następująca infrastruktura techniczna: przyłącze sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, kanalizacji deszczowej, sieci elektrycznej i gazowej oraz drogi dojazdowe, ciągi piesze i parking na 30 miejsc parkingowych, – nie toczy się żadne postępowanie w sprawie odjęcia lub ograniczenia prawa własności, ani też naruszenia bądź przywrócenia posiadania Nieruchomości. Ważna dla nabywcy nieruchomości informacja o tym, że nie ma ograniczenia prawa własności ani naruszenia posiadania nieruchomości, a zatem mieszkanie wolne jest od roszczeń osób trzecich. – na podstawie umowy z dnia r. numer 343/5434/34 Deweloper zawarł z Bankiem KIC z siedzibą w Warszawie (zwany dalej „Bankiem”) umowę na prowadzenie mieszkaniowego rachunku bankowego powierniczego otwartego celem wykonywania uprawnień Nabywcy w zakresie stworzenia środków ochrony, o jakich mowa w art. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przedmiotowy rachunek służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez Nabywcę, na cele określone w Umowie, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. Na podstawie tej umowy z Bankiem Nabywca uzyskał Indywidualny Numer rachunku, na który będzie dokonywał wpłat, to jest: 23 2132 1012 0146 0100 0100 0035. – nabywcy został doręczony prospekt informacyjny z dnia roku wraz z załącznikami, stanowiący załącznik do niniejszej umowy, który jest zgodny ze stanem faktycznym i prawnym, jak również informacje w nim zawarte nie uległy żadnym zmianom. Mieszkaniowy powierniczy rachunek bankowy zabezpieczeniem dla nabywcy Stosownie do zapisów ustawy deweloperskiej deweloper ma obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla każdej inwestycji budowlanej. Rachunki te prowadzone są w wybranym przez dewelopera banku, a każdy nabywca otrzymuje indywidualny numer rachunku bankowego. Na ten specjalny rachunek powierniczy kupujący dokonuje regularnie wpłat na poczet inwestycji danego dewelopera. Środki te przeznaczone są na budowę nieruchomości i wykończenie lokali mieszkalnych. (Po wejściu w życie nowelizacji ustawy deweloperskiej 1 lipca 2022 r. pewien procent środków wpłacanych przez klientów będzie przekazywany na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny). Bank przekazuje deweloperowi środki w miarę postępów robót budowlanych, a także nadzoruje zakończenie każdego etapu inwestycji, sposób i przeznaczenie wykorzystania środków wpłacanych przez nabywców. W ten sposób zapewnia się ochronę interesów nabywców nieruchomości od dewelopera i pieniędzy przez nich wpłacanych na poczet wybranego lokalu mieszkalnego. Występują dwa rodzaje mieszkaniowych rachunków bankowych: otwarty i zamknięty. W przypadku rachunku otwartego Inspektor Nadzoru Budowlanego kontroluje każdy zakończony etap budowy i zgodność wykonanych prac z harmonogramem. Jeżeli wykryje nieprawidłowości, może wstrzymać wypłatę środków. Gdy wszystko jest zgodne z planem, bank wypłaca transzę środków deweloperowi. Środkami wypłacanymi z otwartego rachunku powierniczego deweloper może rozporządzać tylko i wyłącznie w celu realizacji danego przedsięwzięcia. Otwarty rachunek powierniczy może być prowadzony w postaci: indywidualnego rachunku bez zabezpieczeń; rachunku zabezpieczonego przez dewelopera w formie gwarancji bankowej; rachunku zabezpieczonego przez dewelopera w formie gwarancji ubezpieczeniowej. – nabywcy został doręczony prospekt informacyjny z dnia roku wraz z załącznikami, stanowiący załącznik do niniejszej umowy, który jest zgodny ze stanem faktycznym i prawnym jak również informacje w nim zawarte nie uległy żadnym zmianom. Prospekt informacyjny zabezpieczeniem dla nabywcy mieszkania od dewelopera Ustawa deweloperska obliguje firmę deweloperską do sporządzenia prospektu informacyjnego, a wręczanie go potencjalnym nabywcom nie może być uzależnione od podpisania umowy rezerwacyjnej czy wpłacenia zaliczki. To kolejne po rachunku powierniczym mieszkaniowym narzędzie do ochrony nabywców przed nieuczciwymi deweloperami. W prospekcie informacyjnym muszą znaleźć się prawdziwe dane o deweloperze, jego doświadczeniu w prowadzeniu przedsięwzięć budowlanych, zrealizowane projekty oraz informacje na temat konkretnej inwestycji mieszkaniowej i lokalu, którego nabyciem zainteresowany jest klient. Za podanie nieprawdziwych informacji deweloperowi grozi odpowiedzialność karna. Za dostarczenie prospektu informacyjnego potencjalnemu kupującemu deweloper nie może pobierać pieniędzy; folder jest bezpłatny. Broszurę deweloper przekazuje najczęściej w formie papierowej bądź elektronicznej. Następnie prospekt ten dołączany jest do umowy deweloperskiej. Jego treść nie może być sprzeczna z postanowieniami umowy deweloperskiej, a o wprowadzeniu jakiejkolwiek zmiany w treści inwestor zobowiązany jest powiadomić nabywcę mieszkania. Folder informacyjny od dewelopera składa się z dwóch części: ogólnej, dotyczącej całej inwestycji budowlanej, oraz indywidualnej, odnoszącej się do konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu, którym zainteresowany jest klient. W części pierwszej warto zwrócić uwagę na informacje dotyczące budynku, planowanych inwestycji wokół nieruchomości w najbliższych latach, infrastruktury. W części omawiającej konkretny lokal dobrze jest przyjrzeć się cechom technicznym lokalu, cenie, usytuowaniu, rozkładowi pomieszczeń, standardowi wykończenia, doprowadzonym mediom czy dostępowi do drogi. Do prospektu informacyjnego dołączane są zazwyczaj rzut kondygnacyjny z zaznaczeniem konkretnego lokalu mieszkalnego, którego dotyczy opis szczegółowy oraz wzór umowy deweloperskiej. Opis dokumentów dostarczonych przez dewelopera § 2. Deweloper przy zawarciu tej umowy okazał: odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów, kopię decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego, Deweloper, podobnie jak właściciel nieruchomości przy umowie sprzedaży mieszkania, zobligowany jest przedstawić u notariusza kilka dokumentów, między innymi po to, by poświadczyć prawo własności. Do potwierdzeń tych zalicza się odpis księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów i decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego. Podpisując umowę przedwstępną z deweloperem, dodatkowo inwestor musi przedłożyć decyzję w sprawie oddania budynku do użytkowania i zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego. Odpis z księgi wieczystej, czyli wykazu, który przedstawia stan prawny nieruchomości (oznaczenie nieruchomości, prawo własności, ograniczone prawa rzeczowe i hipoteki) oraz wypis z ewidencji gruntów, czyli rejestru opisowego gruntów, budynków i lokali, to podstawowe dokumenty niezbędne do realizowania różnych spraw urzędowych dotyczących nieruchomości. W przypadku nieruchomości, która ma powstać, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę bądź decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Uwaga – decyzja ta nie upoważnia do rozpoczęcia budowy, a jedynie poprzedza wydanie właściwego pozwolenia. Czym jest? Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego Zgodnie z art. 34 ust. 5 prawa budowlanego deweloper bądź inny inwestor, który spełnia warunki uzyskania pozwolenia na budowę, może wnioskować o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Decyzja ta poprzedza wydanie właściwego dokumentu dającego prawo rozpoczęcia budowy, czyli pozwolenia na budowę. Należy pamiętać o tym, że na podstawie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego nie można rozpoczynać robót budowlanych. Jedynym zezwoleniem na wszczęcie budowy jest decyzja o pozwoleniu na budowę. Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego jedynie zatwierdza projekt budowlany i ważna jest przez określony w niej czas (nie dłużej niż rok). Oświadczenia nabywcy nieruchomości § 3. Nabywca oświadczył, że: 1) otrzymał od Dewelopera Prospekt informacyjny z załącznikami, a doręczenie jego nastąpiło w czasie umożliwiającym zapoznanie się z jego treścią; 2) zapoznał się ze stanem prawnym i faktycznym nieruchomości, w tym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, a także odpisem z KRS, pozwoleniem na budowę, projektem architektoniczno-budowlanym oraz sprawozdaniem finansowym Dewelopera za ostatnie 2 lata; 3) ma zabezpieczone środki finansowe na wykonanie obowiązku zapłaty całej ceny w ustalonych warunkach i że ryzyko pozyskania środków oraz finansowe konsekwencje opóźnień w zapłacie kolejnych zaliczek, obciążają go w całości. Kupujący mieszkanie od dewelopera powinien nie tylko we własnym zakresie poszukać informacji o deweloperze, zasięgnąć języka na temat jego inwestycji i zrealizowanych projektów, ale również dokładnie zapoznać się z prospektem informacyjnym. To ważne źródło informacji o firmie i jej realizacjach. By ustrzec się nieuczciwości i bezprawnych działań ze strony dewelopera, nabywca nie może obawiać się sprawdzać i dopytywać. Warto także zajrzeć do elektronicznej księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, by sprawdzić podstawowe informacje na temat właściciela, obciążeń i hipoteki. Wszystkie te działania dobrze jest wykonać przed podpisaniem umowy deweloperskiej u notariusza. Określenie cech nieruchomości § 4. Przedmiotem umowy jest: a) samodzielny Lokal Mieszkalny, o numerze 10 składający się z pokoju z aneksem kuchennym, dwóch sypialni, łazienki z WC i holu, o powierzchni użytkowej 40,00 m2 + balkon o powierzchni 10,50 m2 (nie wliczony do powierzchni lokalu), położony na III piętrze budynku nr 2 przy ulicy Wzorowej w Mieście wraz z przynależnym do lokalu mieszkalnego pomieszczeniem gospodarczym nr 10 o powierzchni 2,00 m2 wraz udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali. b) udział we współwłasności w garażu wielostanowiskowym zbudowanym w przyziemiu Budynku w wielkości 1/20 części z pow. 781,88 m2 (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z wydzielonego Miejsca Postojowego nr 1) wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali. Dokument określający porozumienie między stronami w sprawie transakcji kupna-sprzedaży można nazwać umową dopiero wtedy, gdy posiada dane uczestników umowy, opis i cenę przedmiotu. W umowie deweloperskiej na charakterystykę lokalu mieszkalnego lub domu poświęca się odrębny paragraf. W nim znajdują się informacje na temat powierzchni użytkowej nieruchomości, ilości i rodzaju pomieszczeń, położenia względem całego obiektu, adresu, ale także dane mówiące o wielkości udziałów właściciela nieruchomości w częściach wspólnych. Określenie zobowiązań dewelopera i nabywcy § 5. Deweloper zobowiązuje się do wybudowania na opisanej wyżej nieruchomości budynku mieszkalnego, wielorodzinnego, w standardzie określonym w załączniku do niniejszej umowy, a po wybudowaniu do ustanowienia odrębnej własności opisanego wyżej lokalu mieszkalnego nr 10 w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz ze związanym z lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej oraz przeniesienia własności lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich na rzecz Nabywcy oraz do ustanowienia odrębnej własności garażu wielostanowiskowego i sprzedania na rzecz Nabywcy udziału 1/50 w garażu wielostanowiskowym, w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy, z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 1, wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych, a Nabywca oświadcza, że zobowiązuje się przedmioty tego aktu kupić oraz spełnić świadczenia pieniężnego na rzecz Dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Przy umowie przedwstępnej z deweloperem inwestor sprzedaje nowo wybudowaną nieruchomość, dysponując dokumentami, które uprawniają do jej użytkowania oraz przenoszenia praw własności nabywców na wyodrębnione, indywidualne lokale mieszkalne. W przypadku umowy deweloperskiej inwestor zakupił działkę i dopiero zamierza na niej wznieść budynek mieszkalny bądź już rozpoczął roboty budowlane. Zatem w akcie notarialnym deweloper zobowiązuje się dopełnić obietnicy, czyli wybudować na zakupionym gruncie budynek mieszkalny w ustalonym standardzie wykończenia. Deweloper zobowiązany jest aktem notarialnym do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego po to, by nabywca mógł nabyć prawo własności do danego, indywidualnego mieszkania. Dokumentem potwierdzającym możliwość wydzielenia mieszkania z budynku jest zaświadczenie o samodzielności lokalu. Mieszkania z odrębną własnością to po prostu oddzielony od gruntu i budynku przedmiot własności, posiadający określone udziały w gruncie i częściach wspólnych budynku. Akt notarialny nakłada na nabywcę obowiązek kupna przedmiotu umowy i zapłacenia ustalonej ceny. Określenie ceny sprzedaży nieruchomości § 6. 1. Cenę nabycia strony określają w wysokości 317 000,00 (trzysta siedemnaście tysięcy) złotych brutto, na co składa się cena za lokal w kwocie 300 000,00 złotych i podatek VAT. 2. Świadczenia pieniężne na poczet ceny dokonywane będą przez Nabywcę w ratach zgodnie z Harmonogramem, stanowiącym załącznik do niniejszej Umowy. Kluczową kwestią porozumienia między deweloperem a nabywcą jest cena sprzedaży nieruchomości. Do momentu spisania umowy w formie notarialnej kwotę tę można negocjować. Wskazana w dokumencie cena nabycia mieszkania jest wiążąca dla obu stron umowy do sfinalizowania transakcji. W przypadku etapu wznoszenia nieruchomości nabywca wpłaca w ratach określoną sumę na poczet ceny nabycia mieszkania, a środki te deweloper wykorzystuje do realizacji inwestycji budowlanej. Uwaga na postanowienia umowy deweloperskiej dotyczące waloryzacji ceny nieruchomości. Nabywca nie powinien podpisywać umowy, w której nie ma jasno i precyzyjnie określonej kwoty sprzedaży mieszkania. Niedozwolony jest zapis, w którym deweloper warunkuje wysokość ceny kupna od zmian w powierzchni nieruchomości. Informacje o realizacji inwestycji budowlanej § 7. 1. Rozpoczęcie przedsięwzięcia deweloperskiego nastąpiło roku. 2. Deweloper zobowiązuje się wykonać przedmiot umowy do dnia roku. Przez wykonanie umowy strony rozumieją wykonanie wszystkich prac budowlanych celem wzniesienia budynku. Prace budowlane prowadzone będą według harmonogramu (załącznik do umowy). Data rozpoczęcia robót budowlanych w celu realizacji inwestycji deweloperskiej oraz termin ukończenia budowy. Do umowy dołączany jest harmonogram budowy, czyli plan pracy i kolejne etapy robót budowlanych. 3. Zmiana standardu wykonania lokalu po podpisaniu tej umowy, wymaga każdorazowo uzgodnień w formie pisemnej. Ustalenie wartości robót dodatkowych lub zaniechanych nastąpi na podstawie kosztorysu opracowanego przez Dewelopera i uzgodnionego z Nabywcą. Deweloper gwarantuje nabywcy oddanie nieruchomości w konkretnym standardzie wykonania i wykończenia, zatem każda zmiana w tej kwestii wymaga nie tylko poinformowania kupującego, ale również uzyskania jego zgody. Wszystkie ustalenia między stronami, które następują po zawarciu aktu notarialnego, wymagają formy pisemnej. Jeżeli deweloper rezygnuje z wykonania pewnych prac, musi przygotować kosztorys i uzgodnić wyliczenia z nabywcą. Zdarza się, że nieuczciwi deweloperzy stosują w umowach zapisy niedozwolone, które ograniczają albo pozbawiają nabywcę określonych praw. Trzeba zwrócić uwagę, czy w umowie znajduje się zapis dotyczący wyrażenia przez nabywcę zgody na wykorzystanie zamiennych materiałów budowlanych pod warunkiem zaakceptowania ich przez autora projektu budowlanego. Jeśli taka formuła występuje, nabywca nie powinien się na nią godzić. To zapis, który daje wyłącznie jednej stronie umowy prawo dokonywania zmian w umowie i jest niedozwolony! 4. Po wykonaniu przedmiotu umowy Deweloper wezwie Nabywcę do przystąpienia do przeglądu technicznego, ustalając datę przeglądu. Celem przeglądu jest zgłoszenie przez Nabywcę ewentualnych wad przedmiotu umowy. W czasie przeglądu technicznego Nabywca ma prawo zgłaszać spostrzeżone usterki, które ujęte zostaną w protokole z przeglądu. Przegląd techniczny nieruchomości to ważny moment dla nabywcy. Pierwszym chwilom w nowym mieszkaniu z pewnością będą towarzyszyć ogromne emocje, jednak nie należy się im zanadto poddawać. Trzeba zachować bystrość umysłu i spostrzegawczość, by nie przeoczyć żadnego niedociągnięcia czy nawet ewidentnej usterki budowlanej. Nie warto odpuszczać i myśleć, że naprawi się to samodzielnie, bowiem to na deweloperze spoczywa obowiązek wybudowania i przekazania lokalu mieszkalnego w wyznaczonym standardzie, bez wad i usterek. Trzeba pamiętać, że protokół z przeglądu technicznego jest czymś innym niż protokół zdawczo-odbiorczy. Po ocenie stanu technicznego lokalu spisuje się wady i usterki zgłoszone przez nabywcę oraz ustalenia między stronami co do sposobu i czasu na ich usunięcie. 5. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz garażu wielostanowiskowego określonych w niniejszej umowie oraz przeniesienie własności nastąpi łącznie na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego – w terminie 14 dni po wezwaniu Nabywcy do podpisania aktu notarialnego, nie później niż w terminie 60 dni od daty oddania budynku do użytkowania, pod warunkiem uregulowania przez Nabywcę wszystkich zobowiązań finansowych. Określenie sytuacji, w których nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej § 8. 1. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: 1) jeżeli Umowa nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, 2) jeżeli informacje w umowie nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym, za wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 22 ust. 2 powołanej ustawy, 3) jeżeli Deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego zgodnie z art. 18 i art. 19 w/w ustawy, 4) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto Umowę, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania Umowy, 5) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto Umowę, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, 6) w przypadku nie przeniesienia na Nabywcę własności w terminie określonym w umowie. 2. W przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 1–5 tego paragrafu, Nabywca ma prawo odstąpienia od Umowy w terminie 30 (trzydzieści) dni od dnia jej zawarcia. 3. W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 6 tego paragrafu, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy, Nabywca wyznacza Deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, a w razie bezskutecznego upływu terminu uprawniony jest do odstąpienia od tej Umowy. Nabywca może odstąpić od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia jeśli: umowa deweloperska została sporządzona niewłaściwie, czyli brakuje w niej elementów wymienionych w ustawie deweloperskiej, np. określenia standardu wybudowania nieruchomości czy lokalizacji budynku, umowa jest niezgodna z prospektem informacyjnym, deweloper prospektu w ogóle nie dostarczył nabywcy. W przypadku gdy deweloper nie przeniósł prawa własności na nabywcę w terminie określonym w umowie, kupujący wyznacza deweloperowi termin (120 dni) na dopełnienie przyrzeczonej czynności prawnej. Jeśli pomimo wezwania deweloper tego nie zrobi, nabywca ma prawo odstąpić od umowy. Określenie sytuacji, w których deweloper ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej 4. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy w przypadku niespełnienia przez Nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w załączniku umowy, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania. 5. Deweloper ma prawo odstąpić od Umowy w przypadku niestawienia się Nabywcy do odbioru lokalu lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na Nabywcę własność, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni. 6. Oświadczenie woli Nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Deweloper może odstąpić od umowy w zasadzie tylko wtedy, gdy nabywca, pomimo pisemnych wezwać do uregulowania zaległych należności, nie przekazuje środków pieniężnych i w momencie, gdy nabywca nie stawia się na odbiór lokalu ani u notariusza w celu podpisania aktu przenoszącego własność. § 9. Od dnia podpisania protokołu odbioru lokalu i udziału w garażu wielostanowiskowym Deweloper ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne przedmiotu umowy na zasadach ustalonych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Wniosek do Sądu Wieczystoksięgowego § 10. Wniosek wieczystoksięgowy. Wnioskodawcy: Piotr Nowak, zamieszkały: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 75023111111, Pamela Nowak, zamieszkała: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 77043111111, Uczestnik: BUDUJE DOMY Sp. z z siedzibą w Poznaniu, ulica Prosta nr 1, zgodnie wnoszą, aby na podstawie tego aktu Sąd Rejonowy w Mieście VII Wydział Ksiąg Wieczystych w dziale III księgi wieczystej numer KWW/00112233/2 dokonał wpisu praw i roszczeń na rzecz Piotra Nowaka, PESEL75023111111 i Pameli Nowak, PESEL 77043111111, wynikających z zawarcia niniejszej umowy deweloperskiej, tj. zobowiązania do wybudowania, ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży na ich rzecz ww. lokalu mieszkalnego z pomieszczeniem gospodarczym oraz udziału w garażu wielostanowiskowym z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, położonych w budynku budowanym na działkach objętych księgą wieczystą KWW/00112233/2, za ustaloną cenę, w ustalonym w przedmiotowej umowie terminie. Właściciel nieruchomości ma obowiązek złożenia wniosku do Sądu Wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Taki wniosek składa się na odpowiednim formularzu (można go uzyskać w urzędzie lub pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości). Przy akcie notarialnym to notariusz w imieniu właściciela nieruchomości dokonuje odpowiednich czynności, by wpis znalazł się w KW nieruchomości. Koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy deweloperskiej § 11. Koszty sporządzenia tego aktu i opłaty z nim związane obciążają strony po połowie, a koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży i opłaty z nim związane obciążają Nabywcę. W przypadku notarialnego zawarcia umowy deweloperskiej obie strony umowy dzielą się kosztami sporządzenia aktu po połowie (połowę płaci nabywca, a drugą część płaci deweloper). Inaczej będzie przy akcie notarialnym umowy sprzedaży, gdzie należność za czynności notarialne, opłaty sądowe i podatki reguluje wyłącznie nabywca nieruchomości. § 12. Pobrano: a) opłatę sądową na podstawie art. 43 ustawy z dnia roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, za wpis roszczenia, w kwocie 150,00 złotych, b) wynagrodzenie za czynności notarialne z § 3 i 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej w kwocie 450,00 złotych, c) wynagrodzenie za czynności notarialne z §16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w/w, w kwocie 2000,00 złotych, d) podatek od towarów i usług VAT – 23% od kwoty 600,00 złotych, czyli 138,00 złotych. Razem za oryginał tego aktu pobrano kwotę 888,00 złotych. Kwota powyższa nie obejmuje opłat za wypisy aktu notarialnego. A K T ten został odczytany, przyjęty i podpisany. Opłata sądowa To stała kwota 150 zł pobierana od wniosku o wpis własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami, własności nieruchomości rolnej (do 5 ha), praw osobistych i roszczeń. Koszty notarialne, tzw. taksa notarialna Maksymalną wysokość opłat, jakie pobiera notariusz za określone czynności notarialne, podaje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Taksa notarialna jest wynagrodzeniem notariusza za pracę. Wysokość tej kwoty, w odróżnieniu od opłat sądowych, można negocjować. Wysokość maksymalnego wynagrodzenia dla notariusza przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości zależy od wartości rynkowej nieruchomości i tak: do 3 000 zł – 100 zł; powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł; powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł; powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł; powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł; powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł; powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków darowizn nie więcej niż 7 500 zł. Po odczytaniu sporządzonego aktu notarialnego, notariusz upewnia się, że uczestnicy czynności dokładnie rozumieją treść i znaczenie dokumentu, a akt zgodny jest z ich wolą. Następnie składają czytelne podpisy. Umowa deweloperska – wzór Repertorium A numer ….................... Uwaga: Jest to przykładowa treść umowy w formie aktu notarialnego. W konkretnej sprawie treść przygotowuje wybrany notariusz zatem treść ta będzie odbiegać od podanej zwłaszcza co do kolejności poszczególnych postanowień umowy i sposobu ich formułowania. AKT NOTARIALNY Dnia ………………………… (…………………………) przede mną notariuszem ………………………… w Kancelarii Notarialnej w ………………………… przy ulicy ………………………… nr …………………………, stawili się: 1. …………………………, syn ………………………… i …………………………, jak podaje zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, dowód osobisty ………………………… – działający jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: ………………………… Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w …………………………, ulica …………………………, (zwana w dalszej treści aktu również „Deweloperem”), wpisanej do rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nr KRS …………………………, co wynika z okazanej informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego wydanego w dniu dzisiejszym oraz pełnomocnictwa z dnia ………………………… roku nr …………………………, jednocześnie zapewniając, że pełnomocnictwo to do dnia dzisiejszego nie wygasło, nie zostało zmienione ani odwołane. 2. …………………………, syn ………………………… i …………………………, jak podaje zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, dowód osobisty …………………………, jego żona, 3. …………………………, córka …………………………i …………………………, jak podaje zamieszkała: …………………………, PESEL …………………………, dowód osobisty …………………………, (zwani w dalszej treści aktu również „Nabywcą”). których tożsamość ustaliłem na podstawie okazanych wyżej powołanych dowodów osobistych. UMOWA DEWELOPERSKA § 1. Deweloper, oświadcza, że: – jest właścicielem nieruchomości (zwanej dalej ”Nieruchomością”), położonej w ………………………… obręb ewidencyjny …………………………, składającej się z działki nr ………………………… o powierzchni …………………………, dla której Sąd Rejonowy w ………………………… Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …………………………, – w dziale III ww. księgi wieczystej wpisywane są sukcesywnie roszczenia osób, z którymi Deweloper podpisuje umowy tego samego typu przy czym przedmiotem tych umów nie jest przedmiotowy lokal mieszkalny, a Deweloper oświadcza, że nie zawrze umów, które byłyby tożsame z przedmiotem tej umowy, – dział IV ww. księgi wieczystej jest wolny jest od wpisów, a Deweloper oświadcza, że dział ten zostanie wolny od wpisów, – przedmiotem jego działalności jest budownictwo mieszkaniowe i w ramach prowadzonej działalności realizować będzie przedsięwzięcie deweloperskie pod nazwą …………………………. Przedsięwzięcie deweloperskie obejmuje budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zwanego dalej w umowie budynkiem, z ………………………… lokalami mieszkalnymi, ………………………… pomieszczeniami przynależnymi i z jednym garażem wielostanowiskowym z ………………………… miejscami postojowymi, zlokalizowanego na ww. nieruchomości, budynek zbudowany będzie zgodnie z projektem sporządzonym przez Biuro Architektoniczne ………………………… z siedzibą w ………………………… i na podstawie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę wydanej przez Prezydenta Miasta ………………………… z dnia …………………………, – w ramach wykonania tej umowy zostanie wykonana na nieruchomości następująca infrastruktura techniczna: przyłącze sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, kanalizacji deszczowej, sieci elektrycznej i gazowej oraz drogi dojazdowe, ciągi piesze i parking na ………………………… miejsc parkingowych, – nie toczy się żadne postępowanie w sprawie odjęcia lub ograniczenia prawa własności, ani też naruszenia bądź przywrócenia posiadania Nieruchomości. – na podstawie umowy z dnia ………………………… numer ………………………… Deweloper zawarł z Bankiem ………………………… z siedzibą w ………………………… (zwany dalej „Bankiem”) umowę na prowadzenie mieszkaniowego rachunku bankowego powierniczego otwartego, celem wykonywania uprawnień Nabywcy w zakresie stworzenia środków ochrony o jakich mowa w art. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przedmiotowy rachunek służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez Nabywcę, na cele określone w Umowie, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. Na podstawie tej umowy z Bankiem, Nabywca uzyskał Indywidualny Numer rachunku, na który będzie dokonywał wpłat, to jest: ………………………… – nabywcy został doręczony prospekt informacyjny z dnia ………………………… roku wraz z załącznikami, stanowiący załącznik do niniejszej umowy, który jest zgodny ze stanem faktycznym i prawnym jak również informacje w nim zawarte nie uległy żadnym zmianom. § 2. Dewelopera przy zawarciu tej umowy okazał: odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów, kopię decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego, § 3. Nabywca oświadczył, że: 1) otrzymał od Dewelopera Prospekt informacyjny z załącznikami, a doręczenie jego nastąpiło w czasie umożliwiającym zapoznanie się z jego treścią, 2) zapoznał się ze stanem prawnym i faktycznym nieruchomości, w tym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości a także odpisem z KRS, pozwoleniem na budowę, projektem architektoniczno-budowlanym oraz sprawozdaniem finansowym Dewelopera za ostatnie 2 lata, 3) ma zabezpieczone środki finansowe na wykonanie obowiązku zapłaty całej ceny w ustalonych warunkach i że ryzyko pozyskania środków oraz finansowe konsekwencje opóźnień w zapłacie kolejnych zaliczek, obciążają go w całości. § 4. Przedmiotem umowy jest: a) samodzielny Lokal Mieszkalny, o numerze ………………………… składający się z: …………………………, …………………………, ………………………… i …………………………, o powierzchni użytkowej ………………………… + balkon o powierzchni ………………………… (nie wliczony do powierzchni lokalu), położony na ………………………… piętrze budynku wraz z przynależnym do lokalu mieszkalnego pomieszczeniem gospodarczym nr ………………………… o powierzchni ………………………… wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali, b) udział we współwłasności w garażu wielostanowiskowym zbudowanym w przyziemiu Budynku w wielkości ………………………… części z pow. ………………………… (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z wydzielonego Miejsca Postojowego nr …………………………) wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali. § 5. Deweloper zobowiązuje się do wybudowania na opisanej wyżej nieruchomości budynku mieszkalnego, wielorodzinnego, w standardzie określonym w załączniku do niniejszej umowy, a po wybudowaniu do ustanowienia odrębnej własności opisanego wyżej lokalu mieszkalnego nr ………………………… w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz ze związanym z lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej oraz przeniesienia własności lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich na rzecz Nabywcy oraz do ustanowienia odrębnej własności garażu wielostanowiskowego i sprzedania na rzecz Nabywcy udziału ………………………… w garażu wielostanowiskowym, w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy, z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 1, wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych, a Nabywca oświadcza, że zobowiązuje się przedmioty tego aktu kupić oraz spełnić świadczenia pieniężnego na rzecz Dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. § 6. 1. Cenę nabycia strony określają w wysokości ………………………… (…………………………) złotych brutto, na co składa się cena za lokal w kwocie ………………………… złotych i podatek VAT. 2. Świadczenia pieniężne na poczet ceny dokonywane będą przez Nabywcę w ratach zgodnie z Harmonogramem, stanowiącym załącznik do niniejszej Umowy. § 7. 1. Rozpoczęcie przedsięwzięcia deweloperskiego nastąpiło ………………………… roku. 2. Deweloper zobowiązuje się wykonać przedmiot umowy do dnia ………………………… roku. Przez wykonanie umowy strony rozumieją wykonanie wszystkich prac budowlanych celem wzniesienia budynku. Prace budowlane prowadzone będą według harmonogramu (załącznik do umowy). 3. Zmiana standardu wykonania lokalu po podpisaniu tej umowy, wymaga każdorazowo uzgodnień w formie pisemnej. Ustalenie wartości robót dodatkowych lub zaniechanych nastąpi na podstawie kosztorysu opracowanego przez Dewelopera i uzgodnionego z Nabywcą. 4. Po wykonaniu przedmiotu umowy Deweloper wezwie Nabywcę do przystąpienia do przeglądu technicznego ustalając datę przeglądu. Celem przeglądu jest zgłoszenie przez Nabywcę ewentualnych wad przedmiotu umowy. W czasie przeglądu technicznego Nabywca ma prawo zgłaszać spostrzeżone usterki, które ujęte zostaną w protokole z przeglądu. 5. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz garażu wielostanowiskowego, określonych w niniejszej umowie oraz przeniesienie własności nastąpi łącznie na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego – w terminie 14 dni po wezwaniu Nabywcy do podpisania aktu notarialnego, nie później niż w terminie 60 dni od daty oddania budynku do użytkowania, pod warunkiem uregulowania przez Nabywcę wszystkich zobowiązań finansowych. § 8. 1. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: 1) jeżeli Umowa nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, 2) jeżeli informacje w umowie nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym, za wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 22 ust. 2 powołanej ustawy, 3) jeżeli Deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego zgodnie z art. 18 i art. 19 w/w ustawy, 4) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto Umowę, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania Umowy, 5) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto Umowę, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, 6) w przypadku nie przeniesienia na Nabywcę własności w terminie określonym w umowie. 2. W przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 1–5 tego paragrafu, Nabywca ma prawo odstąpienia od Umowy w terminie 30 (trzydzieści) dni od dnia jej zawarcia. 3. W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 6 tego paragrafu, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy, Nabywca wyznacza Deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, a w razie bezskutecznego upływu terminu uprawniony jest do odstąpienia od tej Umowy. 4. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy w przypadku niespełnienia przez Nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w załączniku umowy, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania. 5. Deweloper ma prawo odstąpić od Umowy w przypadku niestawienia się Nabywcy do odbioru lokalu lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na Nabywcę własność, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni. 6. Oświadczenie woli Nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. § 9. Od dnia podpisania protokołu odbioru lokalu i udziału w garażu wielostanowiskowym, Deweloper ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne przedmiotu umowy na zasadach ustalonych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. § 10. Wniosek wieczystoksięgowy. Wnioskodawcy: …………………………, zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, …………………………, zamieszkała: …………………………, PESEL …………………………, Uczestnik: ………………………… Sp. z z siedzibą w …………………………, ulica …………………………, zgodnie wnoszą aby na podstawie tego aktu Sąd Rejonowy w ………………………… VII Wydział Ksiąg Wieczystych w dziale III księgi wieczystej numer ………………………… dokonał wpisu praw i roszczeń na rzecz …………………………, PESEL ………………………… i …………………………, PESEL …………………………, wynikających z zawarcia niniejszej umowy deweloperskiej, tj. zobowiązania do wybudowania, ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży na ich rzecz ww. lokalu mieszkalnego z pomieszczeniem gospodarczym oraz udziału w garażu wielostanowiskowym z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, położonych w budynku budowanym na działkach objętych księgą wieczystą …………………………, za ustaloną cenę, w ustalonym w przedmiotowej umowie terminie. § 11. Koszty sporządzenia tego aktu i opłaty z nim związane obciążają strony po połowie, a koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży i opłaty z nim związane obciążają Nabywcę. § 12. Pobrano: a) opłatę sądową na podstawie ustawy z dnia roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, za wpis roszczenia, w kwocie 150,00 złotych, wynagrodzenie za czynności notarialne z § 3 i 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej w kwocie 450,00 złotych, c) wynagrodzenie za czynności notarialne z §16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w/w, w kwocie 2000,00 złotych, d) podatek od towarów i usług VAT – 23% od kwoty 600,00 złotych, czyli 138,00 złotych. Razem za oryginał tego aktu pobrano kwotę 888,00 złotych. Kwota powyższa nie obejmuje opłat za wypisy aktu notarialnego. A K T ten został odczytany, przyjęty i podpisany. Powyższy wzór umowy obowiązuje do 30 czerwca 2022 roku. Od 1 lipca w umowie deweloperskiej zmienią się zapisy dotyczące starej ustawy deweloperskiej. Przepisy z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zastąpią odpowiednie regulacje z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszy Gwarancyjnym: art. 4 (o mieszkaniowym rachunku powierniczym) zastąpi art. 6; art. 22 (o elementach umowy) zastąpi art. 35; art. 22 ust. 2 (o zmianach w prospekcie) zastąpi art. 35 ust. 2; art. 18 i art. 19 (o prospekcie informacyjnym) zastąpią kolejno: art. 21 i 22. Jest to przykładowa treść umowy przygotowanej w formie aktu notarialnego zawierającego fikcyjne dane – wszelka zbieżność z rzeczywistością jest zupełnie przypadkowa. W konkretnej sprawie treść aktu notarialnego przygotowuje wybrany przez strony umowy notariusz zatem treść ta będzie odbiegać od podanej zwłaszcza, co do kolejności poszczególnych postanowień umowy i sposobu ich formułowania. Fot. tytułowa: Biznes zdjęcie utworzone przez freepik - Planujemy z żoną zakup mieszkania z rynku pierwotnego. Kończy nam się umowa rezerwacyjna.Mamy jedną wstępną § Umowa spłaty zaległości alimentacyjnych w formie aktu notarialnego (odpowiedzi: 8) Witam Czy ktoś dysponuje wzorem Umowy spłat zaległości alimentacyjnych w formie aktu notarialnego. Otrzymałam od dłużnika dokument Czy warto zlecić prawnikowi sprawdzenie umowy deweloperskiej?Umowa deweloperska to dokument, przez którego przebrnąć mogą tylko nieliczni. Charakteryzuje się tym, że ma kilkadziesiąt stron, sporo informacji, które znajdują się w załącznikach, a także zapisy, które na pierwszy rzut oka wydają się poprawne, a w rzeczywistości nie wnoszą nic jeśli chodzi o zabezpieczenie nabywcy, jako jednej ze stron co podpisywać umowę deweloperską?Warto mieć świadomość, że umowa deweloperska w obecnej formie istnieje od momentu, w którym w życie weszła ustawa deweloperska, czyli od 2011 roku. Można śmiało stwierdzić, że był to przełom dla branży nieruchomości, a szczególnie dla tych, którzy od samego początku zaczęli działać na nowych zasadach. Ustawa ta zobowiązywała dewelopera do podpisania umowy deweloperskiej z nabywcą lokalu, ale inaczej niż do tej pory. Umowa miała być sporządzona w formie aktu notarialnego, przed notariuszem, który wcześniej otrzymał komplet dokumentów, związanych z inwestycją i wydzielonym w niej lokalem. Wszystko po to, by dać poczucie bezpieczeństwa i umożliwić dochodzenie roszczeń przed sądem. Do tej pory było to w sumie niemożliwe. Dzięki ustawie deweloperskiej nabywca został potraktowany poważnie, zaś deweloper musiał już na początku zadeklarować konkretnie, co jest przedmiotem umowy, jakie wykończenie lokalu wchodzi w stan deweloperski, a także jaki termin zakłada na realizację inwestycji. Nabywca podpisując umowę deweloperską wiąże się na stałe z deweloperem. Jeśli postanowił zerwać umowę z własnej winy, najczęściej ponosił konsekwencje finansowe, które uwzględniono w umowie powiedzieć, że umowa deweloperska chroni obie strony, a także zapewnia im gwarancję, że umowa zostanie sfinalizowana. Prawda wygląda nieco inaczej. Zazwyczaj umowa sporządzona jest w taki sposób, że chroni dewelopera. Podpisać ją trzeba, ale warto przedtem uwzględnić w niej zmiany, które pozwolą poczuć, że zaproponowana umowa chroni także nabywcę lokalu. Finalizacją umowy deweloperskiej jest realizacja inwestycji i podpisanie umowy przenoszącej własność, która jest również aktem notarialnym podpisywanym w kancelarii umowy deweloperskiej przez radcę prawnego lub adwokataJeśli jako nabywca nie rozumiesz zapisów umowy deweloperskiej i masz jakiekolwiek wątpliwości, których nie potrafisz rozwiązać, skorzystaj z pomocy eksperta. Nasza firma działa na rynku nieruchomości i zatrudnia fachowców, którzy w tej dziedzinie są specjalistami. Począwszy od inżynierów, którzy realizują odbiory, skończywszy na adwokatach i radcach prawnych, którzy są odpowiedzialni za analizę umów zastanawiasz się, czy wato zapłacić komuś za audyt umowy, nie będziemy namawiać. To kwestia indywidualna, aczkolwiek coraz bardziej powszechna. Świadomy nabywca, chce wiedzieć co podpisuje, jeśli nie rozumie zapisów, szuka fachowca, który mu wytłumaczy niejasne kwestie. Bardzo często istotne jest też przekonanie, że radca prawny czy adwokat, który dokona analizy umowy deweloperskiej na zlecenie działa na korzyść klienta. Umowa z kolei jest sporządzona przez kancelarię, która obsługuje dewelopera, więc będzie bronić interesów dewelopera. Warto podkreślić, że sprawdzenie umowy deweloperskiej może się odbywać w przeróżny sposób. Konkurencyjne firmy sugerują niewielkie kwoty, a gdy dochodzi do realizacji zlecenia okazuje się, że w najniższej cenie jest najczęściej pobieżna analiza umowy deweloperskiej bez załączników i bez konsultacji. Za każdą kolejną, istotną w zrozumieniu całości, czynność jest dopłata. Warto o tym wiedzieć, by porównywać ceny doprecyzowanej usługi, która interesuje naszej firmie fachowcy, którzy zajmują się umowami deweloperskimi to radcy prawni z doświadczeniem w tej konkretnej dziedzinie. To bardzo ważne, ponieważ radca prawny czy adwokat może być specjalistą w każdej dziedzinie. Z nami pracują wyłącznie specjaliści, którzy zajmują się zagadnieniem związanym z rynkiem nieruchomości, ustawą deweloperską, a zatem są w temacie biegli na tyle, by mieć świadomość, w jaki sposób zabezpieczają się deweloperzy. Wiedza, jaką posiadają jest najcenniejsza, najczęściej poparta stroną kontaktu z naszą firmą jest to, że działa też zdalnie. Bez problemu przeanalizuje umowę deweloperską z drugiego końca Polski. To praca, która nie wymaga obecności żadnej ze stron w określonym miejscu, co powoduje, że nasza firma jest co zwracamy uwagę podczas sprawdzenia umowy deweloperskiej?Najważniejsze jest zwrócenie uwagi na konkrety, które powinny być w niej zawarte, a bardzo często są pominięte, by zapewnić większą swobodę deweloperowi. W interesie każdego jest doprecyzowanie o jaką nieruchomość chodzi, gdzie jest położona, jaki jest jej metraż, co do niej przynależy, a także jak wszystko zostanie wykończone w standardzie deweloperskim. Im więcej szczegółów, tym łatwiejszy będzie odbiór techniczny, który należy zrealizować po wykonaniu prac przez dewelopera. Jest to ważne, gdy uświadomimy sobie, że stan deweloperski nie jest jasno określony w żadnych przepisach. To w umowie deweloperskiej zostaje doprecyzowany przez dewelopera. Dzięki tym informacjom nabywca wie co powinno się znaleźć w mieszkaniu i jakiego standardu może oczekiwać. Kolejną niezwykle istotną informacją są terminy, czyli kolejny konkret, który musi być określony w umowie. Z perspektywy dewelopera to ważny zapis, ale niebezpieczny, bo stawia granicę zakończenia prac. Często zakończenie prac budowlanych to właśnie pierwszy termin, kolejnym jest odbiór inwestycji, potem czas na odbiory techniczne poszczególnych mieszkań, a na końcu podpisanie umowy przenoszącej własność na nabywcę. Jest to moment, który spina klamrą współpracę z deweloperem. Powyższe informacje są kluczowe dla nabywcy. To konkrety, na które zwraca się uwagę, ale są też takie zapisy, które nie zawsze są czytelne, właśnie dlatego warto mieć pomoc specjalisty, ponieważ dzięki niej będziemy mieli pewność, że kwota za mieszkanie nie wzrośnie w niezapowiedziany sposób, a może się tak wydarzyć, gdy metraż mieszkania będzie deweloperSprawdzenie umowy deweloperskiej czasem pozwala wykryć nieuczciwego dewelopera, który nie przestrzega zapisów związanych z ustawą deweloperską. Dzieje się tak, ponieważ cały czas jest na to przyzwolenie nabywców, którzy nie są świadomi, że takie zachowanie może się dla nich źle skończyć. Dlaczego? Bo taki deweloper nie będzie chciał podpisać umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, a co za tym idzie, pozbawia klienta możliwości domagania się sprawiedliwości, gdy w trakcie budowy coś pójdzie nie tak, jak w umowie. Umowę, którą zawiera często nazywa umową przedwstępną lub rezerwacyjną. Taki wykonawca najczęściej nie posiada rachunku powierniczego, a co za tym idzie, wymaga od klienta wpłaty zadatku na konto, które nie jest w żaden sposób zabezpieczone. Posiadanie rachunku powierniczego jest wymogiem, którego musi dopełnić deweloper. W innym razie nie jest deweloperem, a notariusz nie będzie mógł sporządzić umowy deweloperskiej z jego udziałem. W takiej sytuacji do spotkania z notariuszem dochodzi dopiero na końcu, po realizacji inwestycji, o ile zostanie zrealizowana pomyślnie, a wykonawca nie zniknie. Umowa, którą sporządza notariusz jest umową sprzedaży, nie zaś przeniesienia własności. Obie strony w takiej sytuacji dogadują się, że wcześniej nie podpisały żadnej umowy. Przysłowiowy deweloper obniża cenę mieszkania o wpłaconą wcześniej zaliczkę, ale nie tylko. Często jego koszty są niższe, bo nie musi płacić za prowadzenie rachunków powierniczych, za usługę kancelarii, a także za podpisanie jednego aktu notarialnego, czego skutkiem jest niższa cena mieszkania, zachęcająca do działania wbrew ustawie zachowanie wykonawców udających dewelopera należy pamiętać o tym, że gdyby nie było na takie sytuacje chętnych nabywców, nie byłoby miejsca dla nieuczciwych deweloperów. Ustawa deweloperska zaznacza, że prowadzenie działalności deweloperskiej bez posiadania rachunku powierniczego jest przestępstwem. Decydując się na podpisanie umowy z wykonawcą udającym dewelopera, musimy mieć świadomość, że choć cena mieszkania jest niższa, to nasze zabezpieczenie jest praktycznie znikome. Zaliczka, którą wpłacimy może być nie do odzyskania, gdy deweloper okaże się spotkamy się z sytuacją, w której taki wykonawca odmówi nam sprzedaży nieruchomości, możemy domagać się kar umownych, dlatego warto je wpisać w umowę przedwstępną, jeśli umowa nie będzie miała charakteru aktu notarialnego. Jest też szansa, że otrzymamy odszkodowanie, ale warunkiem otrzymania odszkodowania jest udowodnienie przed sądem, że jako potencjalny nabywca jesteśmy firma przekaże niezbędne informacje, które każdy kupujący mieszkanie będzie mógł wykorzystać w wybrany przez siebie sposób. Wiemy, że istnieją różni wykonawcy. Naszym zadaniem jest uświadamiać, tę różnorodność i konsekwencje, jakie się z nią wiążą. Chcemy szerzyć świadomość wśród naszych klientów, by nie czuli się oszukani. Specjaliści, którzy pracują w naszym zespole są doświadczonymi fachowcami, którzy potrafią każdą, nawet tą najtrudniejszą wiedzę przekazać w sposób przystępny. ^{Ponadto podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego umożliwia nam dokonanie wpisu – roszczenia o przeniesienie własności wybudowanego lokalu – do Księgi Wieczystej, co ogranicza deweloperowi możliwość zbycia lokalu innej osobie np. po wyższej cenie. Przed podpisaniem umowy w notariacie, gdzie nie będzie już} Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawa deweloperska (dalej: ustawa) weszła w życie 29 kwietnia 2012 r. Podczas kontroli trwającej od kwietnia do grudnia 2013 r. UOKiK przeanalizował 1162 wzory umów sprzedaży mieszkania lub domu na rynku pierwotnym, 565 prospektów informacyjnych oraz 1239 faktycznie zawartych kontraktów. Celem kontroli było wyeliminowanie niekorzystnych dla klientów praktyk i postanowień w umowach, a także sprawdzenie, czy deweloperzy przestrzegają przepisów nowej ustawy. Odstąpienie od umowy Umowa deweloperska powinna zawierać warunki odstąpienia od niej. Część skontrolowanych przez UOKiK deweloperów nie stosuje się do tego wymogu i w umowie odwołuje do odpowiedniego przepisy ustawy. Jest to niewystarczające, bo klient musi znać przesłanki odstąpienia od umowy i ma zawsze prawo odstąpić od umowy, która nie zawiera elementów wymaganych w ustawie. Sprzeczne z prawem są działania deweloperów, które ograniczają prawo klienta do odstąpienia od umowy. Niezgodne z prawem jest też często spotykane obciążanie klientów kosztami w przypadku skorzystania przez niego z prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej. W trakcie kontroli UOKiK stwierdził także bezprawne przypadki potrącania przez deweloperów różnym tytułem kwot ze zwracanych klientom pieniędzy, w sytuacji odstąpienia przez nich od umowy deweloperskiej. Tymczasem, zgodnie z prawem, w przypadku skorzystania przez klienta z prawa odstąpienia od umowy, uważa się ją za niezawartą i klient nie ponosi żadnych kosztów z tym związanych. Odstąpienie przez konsumenta od umowy deweloperskiej oznacza, że deweloper nie może żądać jakichkolwiek kwot, np. tytułem odsetek za opóźnione wpłaty, kar umownych, zadatku itp. Deweloper nie może domagać się zapłaty określonych kosztów, jeżeli klient odstępuje od umowy z przyczyn nieleżących po jego stronie (np. z powodu wzrostu ceny w wyniku zmiany stawek podatku VAT, zmiany powierzchni lokalu, zawinionego niewykonania zobowiązania przez dewelopera). W przypadkach, gdy odstąpienie od umowy następuje z przyczyn, które nie leżą po stronie klienta, ale również niezawinionych przez dewelopera (np. zmiana stawek VAT) ewentualne koszty związane z odstąpieniem np. koszty wykreślenia wpisu z księgi wieczystej strony powinny ponosić wspólnie. W przypadku natomiast, gdy odstąpienie klienta od umowy jest spowodowane przyczynami leżącymi po stronie dewelopera, koszty z tym związane powinien ponosić deweloper. Oświadczenie klienta o odstąpieniu od umowy deweloperskiej trzeba złożyć w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi i powinno ono zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości w przypadku, gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej. Oświadczenie to może zostać również złożone w formie aktu notarialnego, aczkolwiek będzie to już forma wykraczająca ponad wymogi ustawy. Deweloper nie może zatem z góry przesądzać, że jedyną dopuszczalną formą tego oświadczenia będzie akt notarialny. Część umów firm budowlanych nie zawiera precyzyjnego zapisu, dotyczącego rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, a także warunków zwrotu pieniędzy w razie odstąpienia klienta od umowy. Jest to naruszenie ustawy, według której w umowie muszą się znaleźć takie zapisy. Zmiana umowy Bezprawne są także działania deweloperów, które polegają na niezachowaniu odpowiedniej formy umowy deweloperskiej lub aneksów do niej. W myśl ustawy umowa deweloperska obowiązkowo musi mieć formę aktu notarialnego, a jej niezachowanie powoduje nieważność tej umowy. Forma aktu notarialnego jest także obligatoryjna w przypadku zmiany lub uzupełnienia umowy deweloperskiej. Sprzeczne z prawem jest zatem zastosowanie innej formy zmiany umowy deweloperskiej, np. formy pisemnej. Niedozwolone klauzule umowne Niedozwolone klauzule umowne to zapisy, które nie zostały ustalone z klientem indywidualnie i naruszają rażąco jego interesy. Rejestr klauzul uznanych za niedozwolone prowadzi UOKiK. Analiza umów z deweloperami przeprowadzona przez UOKiK wskazuje, że deweloperzy umieszczają w nich oświadczenie klienta dotyczące prawidłowości wykonania przez dewelopera określonych czynności (np. doręczenia prospektu informacyjnego, wykonania bez wad itp.). Bardzo często łączy się z to oświadczeniem o powstrzymaniu się przez klienta w przyszłości przed zgłaszaniem roszczeń z tego tytułu. Tego rodzaju postanowienia ograniczają albo wyłączają dochodzenie od dewelopera odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, dlatego są sprzeczne z prawem. Naruszają rażąco interesy konsumentów postanowienia umowy, na podstawie których deweloper obciąża klientów obowiązkiem ponoszenia kosztów związanych z eksploatacją lokalu i części nieruchomości wspólnej w przypadku braku odbioru przez klienta mieszkania. Sprzeczne z prawem są postanowienia umowy zawierające zapisy nieprecyzyjne, które umożliwiają deweloperowi ich interpretację na niekorzyść klienta. Dotyczy to kwestii, związanych np. z odbiorem, wydaniem, przeniesieniem własności mieszkania, wykonania prac budowlanych, obowiązku poniesienia niesprecyzowanych kosztów, wydłużania terminów usunięcia wad mieszkania, potrącania kwot w nieokreślonej wysokości ze zwracanych konsumentom sum, zaliczania wpłacanych przez klientów pieniędzy tytułem kolejnych rat na poczet mogących mieć sporny charakter należności (kary umowne, odszkodowania, czynsze). W postanowieniach tych wątpliwości UOKiK wzbudziło użycie przez deweloperów nieprecyzyjnych sformułowań, np. „wszelkie koszty”, „wszystkie zobowiązania pieniężne”, „wady nieistotne”, „wady istotne”, „drobne wady”, „niedociągnięcia jakościowe mieszczące się w granicach tolerancji użytkowej”, „względy techniczne, technologiczne i ekonomiczne”, „rzeczywiste straty inwestora”, wyliczeń o charakterze otwartym – „w szczególności” oraz przyznanie wprost możliwości dokonywania interpretacji umowy. Postanowienia tego rodzaju, umożliwiające deweloperowi dokonywanie interpretacji umowy rażąco naruszają interesy konsumentów. Deweloperzy często wpisują do umowy postanowienia, związane z potrącaniem należności ze zwracanych klientom kwot. Na podstawie tego rodzaju postanowień deweloper zastrzega możliwość potrącania ze zwracanych konsumentowi pieniędzy kwot, które mogą mieć charakter sporny (kary umowne, odszkodowanie) lub bliżej nieookreślony („rzeczywiste straty”, „wszelkie zobowiązania finansowe”, „inne świadczenia”). Deweloper zatem, będąc w posiadaniu pieniędzy klienta może potrącić, według własnego uznania, kwoty nawet w przypadku, gdy się mu nie należą. Postanowienia takie są sprzeczne z prawem. Niedozwoloną klauzulą umowną jest także narzucanie przez dewelopera kancelarii notarialnej, w której nastąpi podpisanie aktu notarialnego sprzedaży mieszkania (często w mieście swojej siedziby głównej, która jest nierzadko oddalona o kilkaset kilometrów od miejsca zamieszkania klienta). Warto w związku tym pamiętać, że klient ma prawo swobodnie wybrać kancelarię notarialną, w której nastąpi podpisanie aktu notarialnego, choćby z powodów ekonomicznych (wybrany przez klienta notariusz może pobrać niższą stawkę wynagrodzenia, niż wskazany przez dewelopera lub zupełnie zrezygnuje ze swojego wynagrodzenia) lub praktycznych (wybrana przez klienta kancelaria notarialna mieści się w dogodnym dla niego miejscu). Ponadto sprzeczne z prawem jest nakładanie na klienta dodatkowych, nieuzasadnionych obowiązków, jak np. konieczności zawarcia umowy z ubezpieczycielem wskazanym przez dewelopera, partycypowanie w kosztach utrzymania nieruchomości należących do dewelopera, złożenia określonych oświadczeń, poniesienia kosztów aneksów, poniesienia kosztów eksploatacyjnych pomimo nieodebrania mieszkania. Deweloper nie może też zapisać w umowie postanowień: • zwiększających cenę mieszkania, np. ze względu na zmianę stawki VAT i pozbawić klienta prawa odstąpienia od umowy, • zmieniających cenę mieszkania z uwagi na zmiany w powierzchni nieruchomości stwierdzone podczas odbioru mieszkania lub inwentaryzacji powykonawczej, • ograniczających odpowiedzialność dewelopera do określonej w umowie kary pieniężnej, • przenoszących na klienta obowiązek zapłacenia opłat ciążących na właścicielu nieruchomości związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej przed ustanowieniem i przeniesieniem odrębnej własności mieszkania (np. podatków), • uprawniających dewelopera do dokonania jednostronnego odbioru wybudowanej nieruchomości lub jednostronnego stwierdzenia jej zgodności z zawartą umową, • uzależniających przeniesienie własności mieszkania/domu od zapłaty należności innych niż cena (np. z tytułu administrowania budynkiem, opłat eksploatacyjnych), • obciążających klientów kosztami wypisów aktów notarialnych dla dewelopera. Podczas badania UOKiK skontrolował 93 firm deweloperskich, w tym 9 spółdzielni prowadzących działalność deweloperską. Zastrzeżenia wzbudziły praktyki 89 podmiotów. W wyniku kontroli UOKiK: wszczął 85 postępowań przeciwko deweloperom, którzy złamali prawa klientów, wystosował 52 wezwania do zaprzestania naruszeń, 28 deweloperów usłyszało zarzuty naruszenia ustawy deweloperskiej. Ponadto Urząd zakwestionował 470 klauzul, które są już wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych i nie można ich zapisywać w umowach z klientami. Artykuł zaktualizowany:30 kwietnia 2020 Zd23.

9eesfm2dwv.pages.dev/39

9eesfm2dwv.pages.dev/228

9eesfm2dwv.pages.dev/355

9eesfm2dwv.pages.dev/317

9eesfm2dwv.pages.dev/349

9eesfm2dwv.pages.dev/247

9eesfm2dwv.pages.dev/73

9eesfm2dwv.pages.dev/362

9eesfm2dwv.pages.dev/163

podpisanie aktu notarialnego z deweloperem